+34 607 55 88 78 WhatsApp
Ombrelafiscal
Записаться
● Онлайн · вся Испания · налоги под ключ

Купить недвижимость в Испании — и не переплатить налоги при покупке, владении и продаже

Веду налоговую сторону сделки: чтобы покупка не обернулась проблемами с резидентством, наследством и источником средств. Риелтор этим не занимается.

Оставить заявку Пакеты и цены

Оставьте заявку — свяжусь лично, разберём вашу ситуацию и запишу на консультацию.

Две юрисдикции — Испания и РФ, с зачётом по СОИДН (избежание двойного налогообложения). В планах — страны СНГ.

Наталья Устина — налоговый консультант, основатель Ombrela
Наталья Устина основатель Ombrela · налоговый консультант
~20 летналогового опыта
Испания + РФобе стороны сделки, СОИДН
Родной языкпо-русски, без языкового барьера
Кому это нужно

Вам это нужно, если вы —

Три разных покупателя. Разные боли, разная цена ошибки. В любом сценарии налоги нужно просчитать до подписания задатка (arras), а не после.

Сегмент 1

Нерезидент-инвестор

Покупаете под аренду или сохранение капитала, живёте не в Испании. Боль: modelo 210 (декларация нерезидента), условный налог за владение, налог на аренду, удержание 3% при продаже.

Сегмент 2

Будущий релокант

Покупаете «под переезд». Боль: как покупка влияет на налоговое резидентство и подсчёт дней, на кого оформлять — резидента или нерезидента — и что изменится после получения ВНЖ.

Сегмент 3

Семья с капиталом

Покупаете и думаете о наследовании детям. Боль: ISD, на кого оформлять, дарение vs наследство, региональные льготы.

Чем помогаю

Основное — налоги по недвижимости и личные. Плюс всё, что рядом

Два основных направления — налоги при покупке, владении и продаже недвижимости в Испании и личные налоги с отчётностью (веду вас как клиента). Вокруг них — сопутствующие услуги: легальный ввод средств и помощь с ВНЖ.

Основное направление

Налоги по недвижимости под ключ

Налоговая сторона сделки: на кого оформлять, полный расчёт затрат, резидентство, наследование и декларации собственника — при покупке, владении и продаже.

Основное направление

Личные налоги и отчётность

Веду вас как клиента: годовая декларация (IRPF), зарубежные активы (720/721), контроль сроков и подача в срок.

Платежи по недвижимости

Легальный, прозрачный для банка ввод средств из РФ и СНГ под требования AML и стыковка со сроками сделки.

Помощь с ВНЖ

Налоговая часть переезда — режим «Бекхэма», подсчёт дней, статус — плюс организация и сопровождение оформления резиденции.

Что я делаю

Налоговая сторона сделки, которую риелтор не ведёт

Риелтор показывает объекты и получает комиссию с продажи. Ваши налоги, резидентство и источник средств — вне его зоны ответственности. Это моя работа.

✓ Что беру на себя я

  • На кого оформлять: нерезидент · резидент · SL — сравнение по налогам и рискам
  • Полный расчёт затрат на покупку: ITP (вторичное жильё) или IVA + AJD (гербовый сбор, новостройка), нотариус и регистр
  • Влияние покупки на резидентство и подсчёт дней
  • Источник средств и AML — как пройти проверку банка без блокировки платежа
  • Налоги обеих сторон: РФ и Испания, зачёт по СОИДН
  • Постановка на учёт для modelo 210 и календарь обязательств собственника

✕ Чего не жду от риелтора

  • Не считает ваши реальные налоги при покупке и владении
  • Не думает о вашем резидентстве и подсчёте дней
  • Не проверяет источник средств под требования закона о борьбе с отмыванием (Ley 10/2010)
  • Не планирует продажу и наследование заранее
  • Заинтересован закрыть сделку, а не сократить ваши налоги
Пакеты услуг

Пакеты — от разовой консультации до годового обслуживания

Консультация — вход по любому вопросу. Дальше: полное сопровождение сделки с недвижимостью и годовое обслуживание — по недвижимости и по личным налогам. Точная цена — после первой консультации.

Вход · любой вопрос

Консультация

По записи · от 100 €

Первый шаг по любому вопросу — недвижимость, ВНЖ, личные налоги или перевод денег. Устная — от 100 €: разбор вашей ситуации по видео, без письменного отчёта. Стратегическая — 200 €: индивидуальные расчёты и письменное резюме с цифрами.

Засчитывается при продолжении Оставить заявку
★ Основной продукт
Недвижимость · от задатка до реестра

Полное сопровождение сделки с недвижимостью

1 200–1 800 €

Веду налоговую сторону сделки целиком: выбор структуры покупки, помощь с NIE, расчёт и подача налогов покупателя (modelo 600 — ITP или IVA + AJD), контроль налоговых значений в escritura и будущие обязательства собственника. По своей части работаю в связке с вашим риелтором и адвокатом.

Недвижимость · годовое

Годовое обслуживание собственника

от 300 € / год

Ежегодные декларации нерезидента, при аренде — поквартально. Плюс планирование продажи и наследования по мере жизни объекта.

Личные налоги · годовое

Налоговое обслуживание физлица

от 500 € / год

Резидент: декларация IRPF, зарубежные активы (720/721), контроль сроков и подача в срок. Для autónomo — квартальные декларации (130/303), от 1 200 €/год. Отчёты под ключ.

Отдельные услуги
  • Экспресс-проверка сделки — 300–450 € / объект
  • Обслуживание при аренде — 600–900 € / год
  • Наследование и дарение (ISD) — 450–1 400 €
  • Планирование продажи для нерезидента — от 450 €
  • Легальный перевод средств из РФ и СНГ — рассчитывается индивидуально

Цены — ориентир. Точная стоимость зависит от вашей ситуации и фиксируется после консультации.

Отдельный модуль

Легальный перевод денег из РФ и СНГ

Чаще всего сделка срывается на деньгах: платёж не проходит в испанский банк или его блокируют. Решается заранее, до сделки, а не в день нотариуса.

  • Налоговая часть перевода: как облагается продажа в РФ, зачёт по СОИДН — чтобы деньги пришли «чистыми» и по налогам
  • Единая, непротиворечивая легенда источника средств — одна для банка, партнёра и нотариуса
  • Продаёте квартиру в РФ, чтобы купить в Испании? Разберём налог в РФ и легальный ввод денег в сделку
  • Подбор проверенного лицензированного партнёра: работает по нормам ЕС (AML/KYC), зачисление в срок — сам перевод, комплаенс и документы на нашей стороне
  • Стыковка перевода со сроками сделки — чтобы деньги были у нотариуса вовремя
Модуль: рассчитывается индивидуально
Важно: я не работаю с вашими деньгами — никаких переводов через мои счета или ИП. Это защищает вас от рисков отмывания и санкций. Сам перевод проводит наш лицензированный партнёр по своим тарифам; я отвечаю за налоговую часть и подбор. Вся коммуникация идёт через меня — вам не нужно искать подрядчиков и общаться с несколькими сторонами.
ВНЖ и налоги

Получаете ВНЖ? Беру на себя налоговую часть

Переезд по ВНЖ — это две связанные задачи: документы на резиденцию и налоговые последствия. Самое критичное — налоговую часть (как переезд меняет ваш налоговый статус, подсчёт дней, льготный режим «Бекхэма» (Ley 14/2013), налоги после получения ВНЖ) — беру на себя, а оформление организую и сопровождаю.

→Пришли за ВНЖ

Оформление резиденции организую и сопровождаю, а налоговую сторону переезда веду сама — чтобы ВНЖ не обернулся неожиданным налоговым резидентством и переплатой.

←Пришли за налогами

Ведём ваши налоги — и выясняется, что нужен ВНЖ: например, вы остаётесь в Испании больше 183 дней в году или переходите на режим «Бекхэма». Оформление организую, налоги продолжаю вести сама.

«Вы платите не за поданную бумагу, а за спокойствие: решения приняты со знанием последствий, деньги проходят легально, сроки не сорваны. Настоящий противник здесь — неопределённость, когда действуют вслепую.»
Почему я

Налоговый консультант, который сам прошёл этот путь

Я веду вашу налоговую картину целиком и на годы вперёд — недвижимость, переезд и ВНЖ, личные налоги и отчётность. Это сопровождение вашей ситуации в двух юрисдикциях, а не разовый документ.

  • ~20 лет налогового опыта — вижу последствия на годы вперёд, а не только сегодняшнюю декларацию
  • Родной русский язык — объясняю сложное понятно, без потерь в переводе
  • Сама переехала в Испанию — знаю процесс на собственном опыте
  • Обе стороны границы — Испания и РФ, а дальше страны СНГ
Как это работает

Четыре шага от заявки до спокойной сделки

1

Заявка

Оставляете заявку с сегментом. Я связываюсь лично и уточняю ситуацию.

2

Консультация

60–90 мин по видео. Разбираем налоги, структуру, источник средств. Резюме с цифрами.

3

Сопровождение

Ведём сделку от задатка до реестра: расчёты, подача налогов, координация сторон.

4

Владение

Годовое обслуживание, планирование продажи и наследования по мере жизни объекта.

Частые вопросы

FAQ

Повлияет ли покупка недвижимости на моё налоговое резидентство?
Сама по себе покупка не делает вас налоговым резидентом — резидентство определяется днями пребывания, центром интересов и другими критериями. Но неправильная структура может создать проблему на будущее. На консультации мы считаем ваш подсчёт дней и выбираем оформление под ваш сценарий: остаётесь нерезидентом или переезжаете.
Какие налоги я плачу при покупке?
Для вторички — ITP по ставке региона (обычно 6–11%, зависит от автономного сообщества). Для новостройки — IVA 10% + AJD (ставка AJD тоже зависит от региона). Плюс нотариус и регистр. Важно: налоговая база — это valor de referencia Кадастра, если он выше цены сделки. Точную ставку и сумму по вашему региону и объекту считаем на консультации.
Я продаю квартиру в России, чтобы купить в Испании — какие налоги?
Разберём три вещи: НДФЛ при продаже в РФ (есть ли освобождение по сроку владения), как применяется соглашение об избежании двойного налогообложения между РФ и Испанией с учётом его текущего статуса, и как легально и прозрачно ввести деньги в испанский банк. Это как раз стык двух юрисдикций, где чаще всего теряют деньги.
Как легально перевести деньги из России или СНГ?
Через маршрут ваших собственных средств и досье об источнике под требования Ley 10/2010. Я не провожу деньги через свои счета — это выстраивание легального, прозрачного для банка пути и подготовка документов, которые банк и нотариус примут. Готовим заранее, до сделки.
Я не в Испании — как оформить NIE или доверенность?
NIE можно получить тремя путями: лично в Испании; в испанском консульстве вашей страны (тогда доверенность не нужна); или по нотариальной доверенности (poder) — тогда организую оформление без вашего приезда. Сам poder делается либо в испанском консульстве (действителен сразу), либо у местного нотариуса — с апостилем и присяжным переводом на испанский. На консультации подскажу, какой путь удобнее в вашем случае.
Чем вы отличаетесь от риелтора или онлайн-платформы?
Риелтор продаёт объект, онлайн-платформа подаёт шаблонную декларацию. Я веду налоговую сторону: на кого оформлять, сколько реально стоит вход, как не переплатить при владении и продаже, как передать детям. Это глубина, которую не даёт ни агент, ни шаблон.
Можно ли уже оплатить и оформить всё сейчас?
Оплаты онлайн на сайте нет. Оставьте заявку — я свяжусь лично, разберём вашу ситуацию и обсудим формат работы и стоимость.
Как я работаю

Спокойно, конфиденциально, лично

—Личное ведение

Веду сама, не колл-центр. Беру ограниченное число клиентов в месяц — чтобы держать глубину.

—Конфиденциальность

Ваши данные защищены по GDPR и не передаются третьим лицам. Всё обсуждаем приватно.

—Фиксированная цена

Стоимость оговариваем заранее — без почасовой оплаты и сюрпризов в счёте.

—Деньги — только легально

Не провожу средства через свои счета: перевод идёт через лицензированного партнёра, вы под защитой.

Записаться

Оставьте заявку в лист ожидания

Веду не больше 4–6 сделок в месяц — чтобы каждую вести лично. Заполните форму, и я свяжусь, чтобы обсудить вашу ситуацию и записать на консультацию.

Предпочитаете мессенджер? Напишите в WhatsApp.

Написать в WhatsApp

Нажимая кнопку, вы соглашаетесь на обработку данных для связи — см. политику конфиденциальности. Данные не передаются третьим лицам.

✓

Заявка принята

Спасибо! Я свяжусь с вами лично в ближайшее время.